王石谈房地产

    今年有关房价的统计数字看起来还是比较乐观的，但是，公众对房价变化的感觉与数字呈现的情况并不完全一致，舆论对于房价的关注也并没有降温。数字和直觉，哪一个更有说服力？这并不是最重要的问题。重要的是，从2004年开始，房价的快速上涨确实已经历了较长的时间，已经变得不容回避。

    房价上涨过快，消费者很担心，政府也很担心。而许多观点认为，只有开发商是开心的。但是，房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。过于亢奋的市场，也绝非是对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。

    和同行中一些朋友谈到房价问题，大家都觉得比较忧虑。中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路？这不仅是行业、也是社会面临的一个问题。

    是房价太高还是贫富分化？

    从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显：买不起房就是因为房子太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。

    说一种东西贵还是便宜，并没有绝对标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况？是不是高得太离谱，是不是越来越高？结论可能是让我们有些惊讶的，这15年中，房价收入比总体来看是呈下降趋势的。我们再来看另外一组数据。从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72%；存款余额增长累计增长了158%。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。

    如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢？1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是6.4。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均数。由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房子太贵。那么问题到底出在哪里？问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都用的是平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的，但问题是大家的收入并不平均。根据有关数据，中国最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人恐怕占据的还不止是半壁江山。

    富人不买房子买什么？

    为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。

    所以现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题，就是“不买房子，他们买什么”？

    世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争，资本回报高于劳动者回报。这对房产投资存在抑制作用，因为社会平均投资收益率越高，投资房地产的代价就越大，相对收益水平就越低。但是，对于中国这样的转型国家，却可能出现一种特殊情况，那就是贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。

    从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国近一倍。考虑到通胀因素，这个差距应更为明显。中国最大的资本市场是股市，但是从2000年开始，中国股市好几年呈大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。

    除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。在中国，金融产品单一，金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。除了富人之外，加入房产投资的还有很多中产阶层和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。

    所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。

    住房超前消费该停下来了

    富人的购买力摆在这里，而且他们目前投资门路还不多，很大一部分钱只好用来买房子。在这种情况下，即使房价降下来，甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也是同步上升的，一半以上的房子还是会被富人买走。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中国会例外。

    所以中低收入家庭能不能住得好一点，关键是房屋供应量有多少。但这方面的情况，现在并不乐观。最近几年城镇住宅新增量几乎是逐年剧减，尽管商品住宅的供应量在增长，但是全部住宅的供应量从2002年开始出现大幅度缩减。

    根据这个研究结果，要实现2015年人均建筑面积33平方米的目标，现有土地供应能力只能满足不到一半的要求。我们认为，综合考虑供给能力和收入水平、收入结构，2015年合理的户均面积应该是在87平方米以下。而中国现在的情况是，存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅的面积更有越来越大的趋势。这样的面积，即使按美国的标准来看，也不算是特别经济了。何况在中国无论人均土地资源还是人均财富，比起美国来差得都很远。如果按户籍人口计算，现在我们城市的人均住房面积达到了25、26平方米，这是一个中上收入国家的房屋面积。

    所以中国一直以来存在住房超前消费的问题，超前消费和资源紧张之间的矛盾，现在是越来越尖锐了。停止超前消费、改变居住理念，已经刻不容缓。未来的居住理念，一定是由追求面积变为追求品质，这样才能减少对土地资源的滥用和依赖，更有效地解决尽可能多数人的居住问题。而从行业的角度看，要适应居住理念的变革，就要推进产业化，提高性价比，提升住宅质量、使用寿命与节能性能。