2018年11月10日 | 小米拿地背后：雷军“涉房”业务有多大？

小米进军房地产？这个话题从2014年开始一直延续到今天。

11月5日，北京昌平区沙河镇一宗公建混合住宅用地现场拍卖，最终被广州小米通讯技术有限公司和北京润置商业运营管理有限公司联合体（华润置地持股100%）以26.57亿元的底价摘得，成交楼面地价为19356元/平方米。

联合体中惊现明星企业小米，引起各大媒体热议，小米拿地用来干什么？背后的意图是什么？对于此事，小米与华润官方都“不予置评”。

小米、雷军和房地产的关系，一直是个谜，雷军一边否认进军房地产，偏偏他旗下的公司与房地产业务多次发生关系，长租公寓、智能家装、互联网中介等等，无一不涉足。事实上，雷军的一只脚，早已踏入房地产的上下游产业链。

而这个版图到底有多大呢？

拿地是为员工还是为自己？

互联网公司拥抱房地产早已不是新闻，包括腾讯、阿里、京东等在内的巨头在全国各地都有不少房地产物业资产，而小米此前在北京、武汉也都有买地建设办公楼。

此次，小米拿地为何再次引发热议？是因为其首次涉足住宅用地，这在互联网企业拿地中亦很少见。

小米与华润拿的这块距离地铁8号线和昌平线的换乘站朱辛庄站很近，交通便利。地块性质为F2 公建混合住宅用地，总用地规模46848.301 平方米，总建筑规划面积137272 平方米，宗地中商品住房销售均价不超过 54197 元/平方米，且最高销售单价不超过 56907 元/平方米。

小米为何参与拿地？在不少业内人士看来，华润引入合作方，小米入局，跟整个地块性质有莫大关系。

根据土地出让条件，该项目须符合北京市昌平区的产业发展方向，竞得人须对地上公建建筑规模的 50%自持，自持年限不低于20年，期满后如需转让或分割出售，需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。

重要的是，地块公建面积并不少。据了解，该地块137272 平方米的总建筑面积中，住宅部分仅41181.6平方米，公建部分高达96090.4平方米。

公建部分如此之高，且需自持一定年限，在业内专家看来，该地块出让条件苛刻，合作开发是必然。和硕机构首席分析师郭毅认为，对于华润来讲，基于F2用地公建占70%、住宅占30%的特质，不会单独拿地，通过与小米合作，一方面，未来销售具备了明确目标，压力得到缓解，同时，双方实现成本分摊，是理想化的双赢结果。

中原地产分析师张大伟表示，当下土地市场，房企对公建类地块拿地运营办法不多，特别是位置相对一般的地块。这种情况下，使用者直接参与这部分土地的开发，能够降低房企拿地的资金成本。预计这种模式未来在北京或其他城市依然有出现的可能性。

市场更为好奇的是，小米拿地是用来干什么？是为了建住房给员工住？还是建设办公楼？还是试水地产开发？抑或是平衡资产配置？在这块地的开发中，小米到底扮演什么角色?未来，小米还会继续拿地吗？如上所述，小米官方“不予置评”。

值得关注的是，这块地距离小米正在建的新总部小米科技园不到10公里。市场猜测，小米摘得沙河地块另建办公楼的可能性很小。那么会用来给小米员工建设房子吗？毕竟雷军不是没有过这样的想法。

众所周知的万科全自持项目翡翠书院，在今年3月份的时候，市场曾传出过与小米确定了合作意向。根据当时的报道，小米方面已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70平方米—90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米，是市场价的一半；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

虽然小米员工购买无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，但万科翡翠书院完全自持，只租不售。这种合作方式引发质疑，此后万科与小米的合作不了了之。

前有与万科合作绯闻，不可排除此次雷军要自己拿地为员工建设房子的可能性。一位来自知名互联网企业负责房产业务的相关负责人表示，小米建房子以改善员工居住环境这件事，应该想了好久，之前也在做各种尝试，诸如与万科合作，此次，正好以比较好的价钱进来了。

对于小米未来是否会拿地卖房？他认为，“小米这样的企业，不太可能转型房地产。”

雷军“涉房”业务版图

虽然小米北京拿地的意图还未真正明朗，但是其老板雷军与房地产已经有千丝万缕的关系，从2014年到现在，雷军的顺为资本与房地产多次发生关系，长租公寓、智能家装、互联网中介等等，无一不涉足。事实上，雷军的一只脚，早已踏入房地产上下游产业链。

顺为资本官网显示成立于2011年，由雷军和其他投资行业和互联网行业的资深人士共同创办，雷军担任创始合伙人、董事长，投资方向涉及硬件、教育、新型房产服务、电子商务、本地生活、移动互联网等多个领域，其投资领域数量排名前三的领域分别是硬件、教育、新型房产服务。

其中新型房产服务的投资案例主要有you+国际青年社区、爱屋吉屋、爱空间、寓见、优办等，主要涉足青年公寓、互联网家装、中介、租赁办公等几方面。

据公开资料不完全整理。

        雷军最早涉足房地产业务是在2014年9月份，YOU+国际青年社区获得顺为资本和联创策源投资的1亿元A轮融资，一时间，由于雷军的加盟，YOU+和长租公寓第一次站上风口浪尖。

        此后一发不可收，在2014-2015年两年，顺为资本投资的房地产上下游产业链公司多达10个。诸如2015年2月，爱空间公寓宣布，A轮融资6000万人民币，由顺为资本领投。2015年，顺为资本参与了对爱屋吉屋C、D、E轮的投资。2015、2016年，参与了优办的天使轮、A轮融资。

        在公寓的产业链上，雷军也有涉足，智能门锁、新零售布局、家用电器等等。诸如，在天使轮投资云柚科技，涉足智能锁。联合小吉科技，推出面向年轻人的家电产品。

        这几年，也是外界对于小米跨界布局房地产讨论声音最多的几年，当然，也是雷军否认次数最多的几年。2014-2015年，雷军曾四次提出，不会做房地产业务。特别是当顺为资本领投爱空间后，有媒体报道称，“小米家装”是顺为投资的创业公司爱空间，尝试用小米模式改造家装市场。雷军微博回应称，小米一直强调专注核心业务，不考虑进入家装或房地产等业务。”

        在业内人士看来，雷军布局涉“房”业务更多的是为小米的智能硬件找到落地点，用小米模式做生活消费品。

        新京报记者 段文平 编辑 袁秀丽 校对 吴兴发